Kortermaja renoveerimisel materjalidelt kokku hoida ei tasu

Suurem osa Eesti korterelamutest pärineb nõukogude ajast ja uusi ehitatakse juurde vähe. Seega on majade renoveerimine igati päeva­kohane. Võrreldes aastatetaguse ajaga on kortermajade ühistud selgusele jõudnud, milliseid remonditöid on tarvis, kirjutab 11. märtsi Äripäev ehituse rubriigis.

“Vajadus korterelamuid renoveerida on väga suur. Tuleb silmas pidada, et enamik meie elamutest pärineb nõu­kogude ajast ja on ehitatud absoluutselt teiste energiasäästu­põhimõtete järgi kui see, mida tänapäeval ­õigeks peame,” ütles Eesti Korteri­ühistute Liidu juhatuse liige Urmas Mardi.

Uue hoone ehitajal on võimalik kõik üsna täpselt ette planeerida, aga olemasoleva objekti renoveerimisel võib maja vanuse tõttu ette tulla palju ootamatusi, mis võivad tekitada arusaamatusi ja neist tulenevalt konflikte tööde tellijaga.

Varem oli tülisid tihti, aga viimasel paaril aastal siiski harvem, ütles OÜ Karso Ehituse juht Sergei Gladkov. Tema hinnangul on arusaamatusi vähem, sest tellija teadlikkus on märkimisväärselt paranenud. “Saadakse aru, et nii projekteerimisel kui ka remonditöödel tuleb järelevalveks palgata spetsialist. Kindlasti aitab selleks kaasa KredEx, kes seab enamasti vastavad tingimused laenu või toetuste taotlemisele,” lisas Gladkov.

Probleeme on veel lihtsamate viimistlustööde juures, kus võetakse tihti kõige odavam pakkumine, mistõttu võib viimistluse tase olla alla ootuste. Näiteks soojustustööd aga tehakse kõik projekti järgi ja omaniku järelevalvega ning selles pole Gladkovi sõnul üllatusi esinenud.

Ühistu juhti aitab energiaaudit

Ühistu juhtidel on majade probleemidest ja nende lahendamise võimalustest hea ülevaade, ütles Mardi. Hea tööriist selle arusaamise arendamiseks on energia­audit, mis annab ülevaate maja seisukorrast. Energiaauditiga saadakse teave vajalikest töödest ja esialgne hinnang energiasäästust, mille võib remondiga saavutada.

“Ühistu juht peab suutma elanikele selgitada, kui palju energiat renoveerimisega säästetakse. Tihti võib sääst olla nii suur, et koos laenuga ei tekigi lõpuks varasemate maksetega võrreldes suurt vahet,” ütles Mardi. “Kui majas elatakse, tuleb selle eest ka hoolitseda.”

Renoveerimine tõstab ka elamu hinda ja inimesed hakkavad oma maja rohkem hindama. “Omaette küsimus on, mis mahus renoveerimistöid teha ja kui põhjalikult neid planeerida. Tasub kümme korda mõõta ja üks kord lõigata, et inimesed tunneksid tehtud tööst ikka rõõmu, mitte piina,” lausus Mardi. Ta lisas, et maja renoveerimine on investeering mitmekümneks aastaks.

Tartus tegutseva ja korterühistutele spetsialiseerunud ehitusfirma Landcapital OÜ üks juhtidest Denis Tammert märkis, et nad tellivad enne iga suuremat uut tööd projekti kohta projektiekspertiisi, mis toob enamasti välja suurema osa projekti nõrkadest külgedest. See ei tähenda töövõtjale suurt kulu, aga võib samas hoida ära palju ebameeldivad üllatusi.Sageli ei ole ühistutel piisavalt ressurssi ega taheta ka laenu võtta. Sellisel juhul tuleb kas koostada pikaajalisem tegevusplaan või minna kompromissidele.

Kõige halvem variant on Tammerti hinnangul remontida ainult osa majast, arvestamata tervikuga. Selliste projektide käigus võib ilmneda ka vajadus tõsiste lisatööde järele.Kas ehitaja pressib lisatöid välja?

Lahtise kiviga seina pole mõtet soojustada – nii kirjeldas Tammert olukorda, kus soojustuse paigaldamisel avastati, et poole maja ulatuses olid telliskivid lahtised. “Sellisele seinale ei saa soojustust panna. Õnneks saime tookord ühistuga kokkuleppele. Tööd tulid mastaapsemad ja omanikele kaasnes sellega lisatasu, aga vähemasti sai hoone korda,” rääkis Tammert.Sellistel puhkudel on tema sõnul olukorra selgitamisel kõige olulisem roll järelevalvel, kes peab olema omamoodi sild ehitaja ja omaniku vahel. “Järelevalve kaitseb omaniku huve, aga räägib ka omanikuga ühist keelt,” ütles Tammert.

Mõni aasta tagasi käisid meediast läbi hirmu­jutud ehitajatest, kes pressivad omanikelt välja lisatöid. Tammerti sõnul on sellised olukorrad tihtipeale tingitud just järelevalve puudumisest või vajakajäämisest. “Võib muidugi olla, et seal midagi oli. Juhtumeid oli mitu ja ma ei taha siin üldistada, aga enamasti on ehitaja soovitatavad lisatööd siiski põhjendatud.”Maksmine plaani järgi

Elamu renoveerimine osade kaupa ei ole samas suur probleem, kui seda õigesti teha. Vahel võib see isegi täiesti otstarbekaks osutuda. Nii pakub Landcapital ühistutele näiteks pikaajalist investeeringuplaani, mis sobib ühistutele, kes ei taha laenu võtta. “Arendame koos tellijaga välja näiteks kolme aasta plaani, mille järgi teeme igal aastal mingi osa töödest,” rääkis Tammert.

Sellise plaani käigus koguvad inimesed näiteks sügisel raha suvise ehituse jaoks. “Eks me oleme kõik inimesed, elame samuti kortermajades ja saame aru,” märkis Tammert. Praegu on neil käsil kolm-neli plaanipõhist projekti.

Ka Gladkov kinnitas, et inimesed on hakanud korraliku remondi hinda mõistma ja tänu sellele on ka probleeme vähem. Hoonete järkjärgulises renoveerimises ta probleemi ei näe. “Näiteks fassaadi renoveerimist tasub ikka ette võtta. Tegelikult võib isegi sellist tööd teha osade kaupa, iseasi, kui jätku­suutlik see on. Kui remondi järgmised etapid raha­probleemide tõttu ära jäävad, siis ei ole see kuigi otstarbekas.”

Gladkovi sõnul pakutakse klientidele teenust kahel tasemel. “Esiteks hea ja kvaliteetne teenus, mis hõlmab endas korralikku täisremonti koridoride ülekrohvimise ja muuga. Teiseks pakume kohtparandusi, kus parandatakse pigem kõige probleemsemad kohad, aga terviklikku remonti ei tehta,” lisas Gladkov.

Odavus üllatab ebameeldivusega

Veel mõni aasta tagasi tuli ette, et remonditöid valiti vaid hinna järgi. Sellisel juhul tuli paljudele klientidele üllatuseks, kui tööde lõpuks ei saadud päris sellist tulemust, millist loodeti. Nüüdseks on ettevõtetel klientidele ette näidata piisavalt palju tehtud töid ja arusaamatused on jäänud üsna harvaks. “Nagu paljudes valdkondades, kehtib ka siin põhi­mõte, et ­ainult hinna järgi valides saadki ainult hinna,” võttis Gladkov kokku.

Probleemide allikas on tema sõnul see, kui tellijal on ressurssi vähe ja kompromisside otsimisel hakatakse kokku hoidma juba ehitusmaterjalidelt. “On ikka suur vahe, kas seina pannakse soojustust 150 või 100 millimeetrit, või kas kasutatakse villa või polüstürooli. Materjaliga koonerdamist ma ei soovita, kuid villa asemel polüstürooli kasutada – miks mitte,” lausus Gladkov.

Klientidele, kellel ei ole võimalik töö eest kohe maksta, pakub Karso Ehitus kuni kahe aasta pikkuse järelmaksu võimalust. Seda kasutavad tihti ühistud, kes tahavad tööd oma rahaga tehtud saada.

Iga uue objekti alus on leping. Tammerti sõnul kirjutatakse lepingusse enamasti sisse teatud reserv, mille piires tekkivad lisatööd jäävad ehitaja enda kanda. “Kui reservi sisse ei panda, on iga asi eraldi läbirääkimiste küsimus,” lausus ta. Landcapitali põhimõte on, et kui sellega suuri kahjusid ei kaasne, teevad nad lisatööd ise ära. Pikas perspektiivis on sellisel lähenemisel Tammerti sõnul oma kasu: tihti jäävad tellijad niimoodi rahule ja peagi tellivad firmalt töid juba ka objekti naabrid.

Autor: Kaur Maran, kaasautor